[시사저널e=김희진 기자] 서울 아파트 시장에서 규제 압박에 못 이긴 매물 출회가 늘어나면서 매매 가격 상승세가 둔화되는 흐름이다. 반면 전세 품귀 현상으로 전세가격 상승 압력은 높ㅇ아지면서?전셋값 상승률이 매매 가격 상승률을 앞지르는 현상이 나타나고 있다.




서울 아파트 매매 및 전세 매물 추이. / 그래픽=김은실 디자이너


16일 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주(9일 기준) 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.12% 상승했다. 이는 직전 황금성오락실 주 상승률(0.08%) 대비 0.04%포인트 상승한 수준이다.
같은 기간 매매가격 상승률은 전주(0.09%)보다 소폭 하락한 0.08%로 전셋값 상승률 대비 낮은 수준을 기록했다. 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 웃돈 것은 2024년 6월 마지막주 이후 약 1년 8개월 만이다.
최근 서울 아파트 시장에서 하락 매물 출 황금성오락실 회에 따른 가격 조정이 이뤄지면서 매매 가격 상승 폭이 둔화된 가운데 전세 가격은 매물 품귀 현상으로 상승세가 유지되면서 전세 시장의 상승 압력이 상대적으로 커지는 흐름이다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만5959건으로 한달 전(6만4714건)보다 17.3% 증가했다.
다주택자 양 바다이야기프로그램 도소득세 중과 유예 종료 시점이 오는 5월 9일로 다가오면서 세 부담을 피하려는 다주택자들이 매물을 시장에 내놓자 서울 아파트 매물이 늘어난 것으로 풀이된다. 특히 한강벨트 등 상급지를 중심으로 매물이 증가하며 서울 전반의 매물 확대 흐름을 이끄는 모습이다.
자치구별로는 성동구 매물이 지난달 16일 1661건에서 이날 기준 2238건으로 오션릴게임 34.7% 늘어나며 서울 내에서 가장 높은 증가율을 기록했다. 뒤이어 강동구가 한 달 새 3215건에서 4217건으로 31.1% 증가했으며 동작구도 1582건에서 2013건으로 27.1% 늘었다.
반면 서울 아파트 전세 매물은 한 달 새 1만9808건에서 1만7001건으로 14.2% 감소했다. 매매 물건이 늘어난 것과는 대조적인 흐름이다. 바다신게임
지역별로 살펴보면 노원구의 전세 매물이 이날 기준 271건으로 전월 같은 날(452건) 대비 40.1% 줄어들며 감소 폭이 가장 컸다. 뒤이어 종로구가 64건에서 40건으로 37.5% 줄어들며 두 번째로 높은 감소율을 나타냈으며 중랑구와 강북구도 각각 32.7%, 29.4% 감소했다.
서울 아파트 시장 내 전세 매물이 감소한 것은 지난해 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 매수자의 실거주 의무가 강화된 영향으로 풀이된다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'가 사실상 차단되면서 전세 공급이 크게 위축된 것이다.
또한 최근에는 정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자를 대상으로 한 규제 강화를 예고하면서 집주인들이 매물을 전세로 내놓기보다 매매로 전환하거나 실거주를 선택하는 사례가 늘어난 점도 전세 매물 감소에 영향을 미친 것으로 분석된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 세 부담을 피하기 위한 매물 출회가 늘어남과 함께 공시가격 상승과 세제 개편 이슈까지 겹치면서 매도 압력이 높아?상황"이라며 "이 영향으로 최근 매물이 증가하면서 매매가격 상승률은 다소 둔화되는 흐름이 나타나고 있다"고 말했다.
이어 "반면 전세 시장은 입주 물량 감소와 전세 매물 부족 문제가 맞물리면서 수급 불균형이 이어지고 있다"며 "이 같은 요인이 전셋값 상승 압력으로 작용하면서 매매와 전세 시장의 가격 흐름이 엇갈리는 모습"이라고 설명했다.
전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 앞지르는 상황이 이어질 경우 하락세를 이어가던 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가격비율(전세가율)도 반등할 것으로 보인다. 앞서 서울 아파트의 전세가율은 지난해 2월부터 매달 하락세를 이어가고 있다. 그 결과 작년 1월 54.06%였던 전세가율은 올해 2월 50.61%까지 떨어졌다.
통상 전세가율이 일정 수준 이상 상승하면 매수 전환 유인이 커질 수 있다. 다만 대출 규제와 서울 전역의 토지거래허가구역 지정 등 제도적 제약이 이어지고 있어 실수요가 실제 매수로 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다.
한 부동산업계 관계자는 "매매가격 상승세가 둔화되는 상황에서 전셋값이 계속 오르면 전세가율이 반등하는 흐름이 나타날 수 있다"며 "이 경우 일부 수요는 매수로 전환될 수 있지만 규제 환경이 유지될 경우 전세 수요가 계속 시장에 머무르면서 전셋값 상승 압력이 이어질 가능성도 있다"고 말했다.